マンションの管理費を安く抑える方法

こんばんわ。
パパタソ34号機です。

 

修繕積立金の値上げ論争が勃発する度に思うのが「うちの管理費って高いの?安いの?」という疑問です。

そもそも、管理費と修繕積立金は会計項目上まったくの別物なのですが、多くの住民がごっちゃにして考えているようです。

管理費と修繕積立費の違い
管理費日々のマンション管理に使うためのお金。(清掃費用や電気代など)
修繕積立費マンションの共用部分の修繕や改修のために毎月貯めておくお金。

結局はどちらもマンション管理のために使われるお金なのですが、この辺を頭の中でしっかり分けて話し合わないと、話に食い違いが発生しやすいので注意が必要です。

今回私がお話したいのは、日々のマンション管理に使うためのお金「管理費」を削減するためのお話です。

 

マンションの管理費を下げることのメリットとは?

毎月発生する管理費と修繕積立費は、そもそも別会計になっているので、管理費を下げたところで修繕積立金の不足問題が解決する訳ではありません。

ですが、毎月の管理費を下げることに成功すれば、その浮いた費用を修繕積立金に回していくことは十分可能です。

これで修繕積立費の値上げを少しでも抑えることができます。

ちなみに、国が提供している修繕積立費の目安は以下の通りです。

修繕積立費の目安
全国平均の修繕積立費毎月15000円
国が推奨する修繕積立費専有面積1㎡あたり200円/月

つまり、あなたのマンションの修繕積立費が適正なのかどうかは、専有面積1㎡×200円で計算すればどれだけ不足しているのかが分かります。

※修繕積立費に関するお話はまた別途解説したいと思います。

 

管理費を手っ取り早く下げれる3大項目

私がマンションの管理組合の役員に就任した際、最初に目を通したのが「管理費が大きい項目」です。

つまり、毎月の管理費を下げたいのであれば、毎年の決算書類で金額が大きい部分から順番に交渉をしていくという方法です。

実はこの方法、会社が経営難に陥った時の財政立て直し計画や、税務調査が来た際に不正流用の資金がないかを確認する時などに、もっともよく使われる方法の一つなんです。

管理費を下げる時の手順
  1. 金額の大きい項目から見直す
  2. 機械関係の保守費用がねらい目
  3. 管理会社の委託費用も慎重に削る

これらのルールに則って管理費の削減を順番に行えば、あなたのマンションの管理費もだいぶ下げることができるはずです。

管理費削減①:金額の大きい項目から見直す

管理費を削減する時の手がかりはどこにあるの?
まずは金額が大きい項目から削るのが得策です。

管理費を下げる時に、まず一番最初にやるべきことが「支出項目でどの項目が一番値段が高いのか」という部分です。

私が住んでいるマンションの場合は「管理委託費・エレベーター・電気代」が毎月の管理費項目の中ではとても大きかったです。

なので、まずは色んなアドバイスや情報も多かった「エレベーターの保守費用の削減」から手を出すことにしてみました。

エレベーター保守費用削減

他にも、電力関連の見直しや管理会社の管理委託費なども支出項目として大きかったのですが、手広くやり過ぎて失敗するのも嫌だったので、まずは慎重に1個づつ見直しを進めていくことにしました。

見直し作業に手腕がある人なら話は別ですが、自身の平時のお仕事と家庭の事情を踏まえつつ、コミュニティの状態に合わせた見直し方法で進めて行くことをおすすめします。

 

管理費削減②:機械関係の保守費用がねらい目

エレベーター以外に見直ししやすい項目は?
立体駐車場の根本的な見直しは特に有効です。

機械関連の保守費用で、最も金食い虫なのが「機械式立体駐車場」です。

管理会社から提出を受けた長期修繕計画に目を通した時に最も衝撃だったのが、駐車場の30年間の累計保守費用が8000万円の見積もりだったことです。

あくまで、管理会社の都合で組まれた計画なので、絶対に8000万円よりも安くできるだろうとは思いましたが、放置していい問題でも無いんだなと、この時に確信をしました。

ただ、この問題を解決させるためには、車保有者全体の問題認識と承認が必要になってくるので、今の私のマンション状態では早計と判断し一時保留。

修繕費の値上げの話に住民が関心を寄せ始めた頃を見計らって手を打てたらなと思案中です。

立体駐車場に関する管理費や修繕費の問題で、参考になりそうな記事を書きにまとめました。興味のある方はぜひ参考にして下さい。

立体駐車場の保守費用削減

 

管理費削減③:管理会社の委託費用も慎重に削る

管理会社って委託金の安い所に代えて問題はないの?
取れる方法は色々あるので、組合全体での話合いが大切だと思います。

毎月の管理費で最も大きな支出となるのが管理会社に支払う管理委託費の問題です。

私は戸口数30未満の小規模マンション以外では、管理会社の存在は必要不可欠だと思っています。

ただ、マンションの規模に合わせた管理会社の業務内容の選定、費用の計算、管理組合と相性の良い優秀なフロントマンの斡旋など、管理会社に求めるべき点は数多くあると言えます。

組合が管理会社に求めたい部分

  • 優秀なフロントマンの斡旋
  • 住民と相性の良い管理人の斡旋
  • 規模に合わせた業務内容の契約
  • 適切な管理委託費での契約
  • 管理会社優位にならない契約内容 など

これらの要求を根拠をもって提示しつつ、日々の管理委託費の値下げを根強く交渉して行くことが大切です。

たしかに管理会社の複数社見積もりを行えば、単純な日々の管理委託費を下げる事はできますが、それでサービス内容が落ちてしまうのは問題です。

また、新築マンションなどの場合、売主と管理会社との関係もあるので、有事の際に話を通してくれやすいというメリットも大きいです。

他にも、大手管理会社との契約はスケールメリットを生かした管理方法もお願いできるので、提携する保守会社も手抜きしにくい環境が生まれます。

  • 管理会社に完全に飲まれる
  • 管理費用を値下げたが、手を抜かれるようになった
  • 費用の安い管理会社に委託してサービス低下を招いた

こういった事態をうまく避けつつ、管理組合と相性のよい管理会社やフロントマンを見つけ、管理会社のサービス品質を落とさずに管理費の削減を目指していくことが大切です。

この無理難題を通すためには、まずは現行のフロントマンとの関係の良好化が大切と言えます。(思い切って変更してもらうことも大切ですが)

売主にせよ管理会社にせよ、真っ向勝負で戦っても負けるだけなので、仲よく問題解決に向かって行ける管理組合を築いていくことも大切です。

 

管理費を下げる時に最も注意したいのは住民との温度差

管理費を下げることができれば、赤字体質の管理費会計からも脱出が可能ですし、毎月の管理費を下げて修繕積立費に回すリバランスも可能になります。

ただし、管理費を下げる時に注意したいのは「独断専行でやっても住民同士の遺恨を残しかねない」ということです。

慢性的な赤字体質のマンションなら、住民も管理費削減に興味を持っているので話も進みやすいです。

しかし、コミュニティの成熟が甘い新築マンションのだと、管理費削減の意味や重要性が分からっておらず、危機感の薄い住民が多い傾向にあります。

そのため、管理費削減を進めていくと同時に、住民同士の繋がりを起こすイベントや広報誌の発行などを行うと話も進みやすくなりやすいと言えます。

下手に独断専行で最初から走ってしまうと、「なんであの人ばっかりやってるんだろう」や「あの人に任せておけばいいや」と言う状態に発展しかねません。

新築マンションや管理費削減への危機意識が薄いコミュニティほど、慎重に事を進めていく必要があるので、管理費を下げるときは住民と管理組合役員との温度差を認識しながら順番に手順を追っていくことが大切です。

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