マンションの管理費を下げる時の注意事項や優先順位

マンションの管理費を削減する時に注意したい事ってありますか?
安全性・サービス・費用の順番で見ることだと思います。

私がエレベーターの保守費用の見積もりを行っていた時に思ったのは「安かろう悪かろうの保守会社は少なからず存在する」ということでした。

エレベーターの保守見積りに関しての実践録はまた別の記事で紹介して行きますが、管理費を下げる時は以下の優先順位を基準にする事が大事だと考えています。

管理費を下げる時の優先順位
  1. 安全性
  2. サービス内容
  3. 費用

マンションの管理費を下げようとすると「とにかく安い業者を見つけよう」という所からスタートする管理組合も多いです。

ですが、費用の安さだけを求めたあまり、安全性に問題があったりサービス内容の低下を招いてしまうと、住民の不満が残ってしまうことになりかねません。

特にエレベーターや立体駐車場など、機械関連の保守費用は、災害発生時や万が一のトラブルが起きたときの対応能力や保障面も重要な指標となります。

単なる一括見積で費用の安さだけをみるのではなく、管理費に含まれた項目やサービス内容にまで目を凝らしてチェックしていきましょう。

 

管理費を下げる時は住民との温度差にも注意を配る

管理組合として善かれと思って行動した内容でも、マンションの住民にとっては「どうして?」と思ってしまう時もあります。

特に定期的な広報物の配布やイベントの開催を行わないマンションだと、管理組合がどう動いているのかの情報を得られず、総会で決まった情報しか得られないケースが多いです。

なので、ある日突然「管理費を下げるために保守会社を変更します」と総会決議だけが届いても、住民の理解を100%得られるのは難しいと言えます。

そのため、管理費削減を目指していくときは、同時進行として、管理費を下げていく目的や今のマンションの問題点、保守会社等を変更した時に考えられるメリット・デメリットなど、できる限りの情報を住民でシェアできる環境を整えて行くことも大切です。

風通しの良い管理組合になれば、住民からの意見も出やすくなるので、遺恨を残す管理費削減にならないよう、日々の情報提供も大切だと言えます。

 

管理費を下げる時の3つの優先順位

優先順位①:「安全性」

私が管理費削減のときに、最も優先順位を掲げているのは「安全性」です。

特にエレベーターや立体駐車場など、メンテナンスの手抜き点検が行われてしまった場合、責任問題に発展しかねません。

つまり、万が一にもあってはならない事故を防ぐためには、やっぱり安全性に問題があり得そうな業者はこの時点で弾いておくべきだと思います。

もう記憶には古い人も多いかもしれませんが、シンドラー社のエレベーター事件などを思い返すと、やはり多少のコスト増だとしても安全性は譲れないと私は考えています。

 

優先順位②:「サービス面」

サービス面と費用のバランスが、管理費見直しの実質的なキーポイントになると思います。

安かろう悪かろうではありませんが、サービス品質の低下を我慢できれば管理費は下げやすくなります。

最たるものが「管理会社との契約を破棄し自主管理に踏み切る」という例だと思いますが、自主管理を行うときの苦労は尽きません。

各マンションの状況にもよりますが「できる限り現行サービスの品質は落とさず管理費を押さえたい」と言うのが住民の意見だと思うので、この辺りを前提にした業者の見直しが求められるかと思います。

エレベーターの見直しの時は、災害発生時の全台復旧までに掛かった時間なども見積もり項目の中に私は入れました。

高層マンションになるほどエレベーターの再稼働は死活問題になるので、今後の災害対策の一環としても、保守人員の規模や保守会社の経営状態の把握などは隠れた重要指標だと思います。

 

優先順位③:「費用」

毎月の管理費費用が下がったとしても、その後の手間がどの程度変わるのかも大切な比較ポイントになると言えます。

例えば、エレベーターの保守費用が最も安いPOG(パーツ・オイル・グリス)契約は、数年に1度ベルト交換や基盤交換のために、数十万の費用を支払う必要がでてきます。

そのため、保守会社からの費用請求に対しその都度理事会で判断が求められるので、これはPOG契約の隠れたコストだと私は思っています。

また、メーカー系にしろ独立系にしろ、築20年~30年頃に発生する改修費用や改修期間なども、管理費の見積もり比較の項目としては重要です。

単純な目先の費用の安さだけではなく、将来に向けてどのような費用が発生するのかも、見積もりに来た営業マンに質問してみることをおすすめします。

 

マンションの会計状況と将来設計を取らし合わせて考える

私が住んでいるマンションは築浅の新米コミュニティなので、まだまだ修繕費用の問題は表面化していません。(会計資料を見ればすでに問題点だらけなのですが…)

ただ、管理費の見直しを一度も行ったことがないマンションがあれば、それは早急に一度は実行することをおすすめします。

またマンションの築年数によっては立て替え検討の段階に入るマンションもあると思うので、その時その時の各状況に合わせた管理費の見直しを行って行きましょう。

また、私の個人的な意見になりますが、どれだけ管理費を安く見直したとしても、安全性の問題だけは必ずクリアして行く必要があると思います。

どこまでが安全ラインになるのかの認識のズレも確認して行きながら、管理組合全体で管理費の見直しを進めて行きましょう。

 

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