エレベーターのメンテナンス費用の見直しで知っておきたい用語!

エレベーターのメンテナンス費用を下げれますか?
基本用語を確認できれば意外と簡単にできます!

もしもエレベーターのメンテナンス費用を下げたいと考えているのなら、次の4つの基本用語さえ押さえておけば簡単にできます。

エレベーターのメンテナンスの基本用語
  1. FM(フルメンテ)
  2. POG(パーツ・オイル・グリス)
  3. メーカー系
  4. 独立系

他にも基盤交換とか改修工事(リニューアル)とか細かい用語は色々とありますが、エレベーターのメンテナンス費用の見積もりをするなら、とりあえず今紹介した4つの用語さえ押さえておけば何とかなります。

今回はそんなエレベーターのメンテナンス費用の見直しをするための必要な基本的な用語の解説からしたいと思います。

 

エレベーターメンテナンスの基本用語

用語①:FM(フルメンテ)

FM(フルメンテ)は、毎月のメンテナンス費用が割高な分、定期的に発生する高額なパーツ部品の交換も毎月のメンテナンス料金に含まれるプランです。

例えば、エレベーターのベルト部分や制御基盤の交換は10年から15年に一度は発生し、この費用が50万円~100万円位と高額です。

これらの高額な費用もFM契約にしておけば、メンテナンス会社が修理費用を持ってくれるので、理事会の議案が一つ減るメリットがあります。

それに、何かの拍子に故障が発生した時も、FM契約なら毎月のメンテナンス料金での対応を行ってくれるので、会計予測が楽になるメリットもあります。

FMのメリット

  • 一定周期で発生する高額パーツも交換してくれる
  • 高額パーツの費用請求がないので理事会の議題が一個減る
  • 急な故障対応もメンテナンス費用に含まれるので、会計予測が楽

もちろん、FMもメリットばかりではありません。

FMを契約するときに注意したいのは、費用が割高になってしまうと言うことです。

目立った故障も起きず何の問題もなくエリベータ―を利用できれば、POG契約の方が毎月のメンテナンス費用は圧倒的に安くなります。

また、良心的なメンテナンス会社と契約できれば、ベルト交換や基盤交換を行っても、30年スパンでみればPOGの方が安く付くケースは多いです。

FMのデメリット

  • POGに比べ費用が割高になる

 

用語②:POG(パーツ・オイル・グリス)

POG(ピー・オー・ジー)契約とは「パーツ・オイル・グリス」の略で、部品交換による修理が別途有償になる料金プランです。

POG契約では、保守点検のみ毎月のメンテナンス費用として請求されるので、FMよりも毎月の費用を安く抑えることができます。

特に新築・築浅マンションのエレベーターは、メーカー保証などの期間もあるのでPOG契約にしてもまず心配はありません。

他にも、改修工事直前であればPOG契約に切り替えて、改修費用の足しに少しでも回すといった考え方もできます。

POGのメリット

  • FMに比べてメンテナンス費用が安い
  • 新築や築浅ならメーカーの保証期間もある

その一方で、ベルト交換や基盤交換などの高額なパーツの修理交換が発生したときは、その都度費用の請求が発生するのがPOG契約のデメリットです。

何より、ベルト交換や基盤交換の時期が近づくたびに、業者が提示した見積もり費用が本当に適正なのかどうかを、調べ直したり疑心暗鬼になる可能性があるのもデメリットと言えます。

本当に信頼できる保守会社を見つけた場合や、住民の中で機械系に詳しい人がいるのなら話は別ですが、そうでない場合、下手にPOG契約を結ぶと、その後の交換対応の対策で時間を取られやすいのは注意が必要です。

POGのデメリット

  • 定期的に、部品交換の費用が発生する
  • 交換費用の内訳が適正価格なのか判断が付きにくい
  • 理事会の議題が増え、出納管理の手間が増える

不動産投資などで自主管理のマンションを1棟持っているのならPOG契約の方が費用が抑えられますが、一枚岩になりにくい管理組合だとその後の手間を考えるならFMも悪くないと思います。

何より、後々の修理費用の案件が発生した時に「POG契約を提案した人に調べてもらおう」とかになったら面倒ですからね(笑)

 

用語③:メーカー系

メンテナンス業者は「メーカー系」と「独立系」の2つに分かれます。

エレベーターのメーカーに直接メンテナンスをお願いすると、何より心理的な安心感があると言えます。

「餅は餅屋」ではありませんが、自社商品を一番よく分かっているのはメーカー自身です。

大変失礼な話ですが、パーツの中身が同じでも、中国産の電子機器と日本産の電子機器を比べたら、国産の電子機器の方が何となく信頼感があるのと似たような話なのかもしれません。

また、メーカー系だと修理に必要なパーツを自社ですぐに用意できるので、修理が必要なときも迅速な対応が期待しやすいです。

こういった自社商品の品質に掛けるプライドがあるメーカーなら、有事の際の対応も万全に行ってくれると思いたいところです。

メーカー系のメリット

  • 自社商品だからよく熟知している
  • 改修工事の話もスムーズに進みやすい
  • 何より安心感がある

ただ、メーカーに直接メンテナンスを依頼すると、独立系よりも費用が割高になりやすいデメリットがあります。

そもそもエレベーターのメーカーは、設置したエレベーター費用を回収するために、メンテナンス業務まで請け負って、そこで利益を上げるのがビジネスモデルになっています。

つまり、メーカーとしてはエレベーターの保守点検まで業務を遂行しないと、赤字体質になってしまう側面があるのです。

こういった事情があるため、エレベーターのメーカーメンテナンスは費用が割高になるケースは多いです。

また、初期段階で契約しているメーカーメンテは管理会社がメンテナンス業者にリベートを要求しているので、毎月のメンテナンス料金がさらに割高になっているケースがほとんどです。

メーカー系のデメリット

  • 設置費用の改修の為、費用が割高
  • 管理会社がマージンを上乗せしやすい
  • メーカー神話は昔の話

「メーカーだから安心」と言うのは、あくまで私たちの個人的なイメージに過ぎず、実際には自動車メーカーによるリコール騒動は毎年の様に起こります。

古き良き昔ながらの日本メーカーなら自社商品に対するプライドもあったのかもしれません。

ですが、リコール隠し問題で騒がれる大手メーカーが増えた今、契約しているメーカーが本当に安心なのかは、私たち管理組合の話し合いが大切だと思います。

 

用語④:独立系

エレベーターのメンテナンスを専門にした業者が「独立系」と呼ばれるメンテナンス業者です。

独立系のメンテナンス業者の場合、エレベーターの設置費用を回収する必要がないので、メーカーよりもメンテナンス費用が安くなりやすいのが最大のメリットです。

独立系のメリット

  • 費用が安くなる

デメリットとしては、メンテナンスに必要なパーツ交換などの取り寄せに時間が掛かりやすいという点です。

最近は少ないそうですが、メーカーが独立系会社へのパーツ供給をわざと遅らせて妨害していた時期もあったそうです。

また、独立系のメンテナンス業者の場合、保守人員の数が少なく、災害時などのエレベーター復旧までに時間が掛かるケースもあるようです。

独立系のメンテナンス業者を選ぶときは、担当エリアの契約台数と保守辞任の数を聞き、直近の地震で全台復旧にどのくらい時間が掛かったのかを聞くと、有事の際の対応能力も予想することができます。

メーカー系のデメリット

  • メーカーからのパーツ提供が遅れる可能性
  • 有事の際の対応能力を確認する必要がある

 

おすすめなのは独立系のFMかPOG契約

エレベーターのメンテナンス費用を見直すためには、主に以下の表をイメージすると分かりやすいです。

メンテナンス費用と特徴
メーカー系・FM費用は一番高いが、トラブル発生時の対応速度の期待値は高い
独立系・FMメーカー系・FMより費用が安く、保守人員やパーツ保有数の多い会社だと有事の際も安心感がある。
メーカー系・POG毎月の費用は安くなるが、管理会社との談合で割高なパーツ交換費用を請求される恐れがある。
独立系・POG毎月の費用を最も安く抑えられる方法。ただし、パーツ交換発生時の費用見積もりなどは慎重な対応が必要

どの組み合わせを選ぶにしても一長一短があるので、最終的にはマンションの管理費予算に合わせた選択が必要だと思います。

私が個人的におすすめしたいのは、独立系のFMかPOGでの契約です。

特に新築・築浅のマンションで独立系業者との契約ができるのなら、築7年~10年位まではPOG契約を行い、その後はFMに切り替えるという方法がおすすめです。

ただし、業者によっては契約途中からのFM契約の切り替えは断られるケースがあるので、見積もり時にしっかりと確認しておく必要があります。

また、契約時はPOGからFMへの切り替えを承諾されていたのに、数年後になって断られるというトラブルを防ぐためにも、契約書や覚書などでFMへの切り替えも有効であること明記させておくと安心です。

 

エレベーターのメンテナンス費用は管理費見直しがやりやすい項目

私も管理組合の役員に就任してから、最初に取り組んだのがエレベーターのメンテナンス費用の見直しでしたが、やはり効果があると思います。

メンテナンス費用の関連情報

外部サイトの情報にはなりますが、私がエレベーターのメンテナンス費用の見直しを行う際の参考にさせて頂いたサイト様です。

また、メンテナンス費用は、マンションの高さやメンテナンス業者によって大きく変わります。

最終的には現地見積もりをした結果を見る必要があるので、日常の仕事の合間をみて少しづつ検討をしていきましょう。

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