新築マンションで白い汚れが…白華(エフロレッセンス)のお勉強

こんばんわ。
パパタソ34号機です。

 

最初はキレイだった新築マンションも、ものの数年で排気ガスや酸性雨で日に日に汚れていくのを見ると寂しい気持ちになりますね。

まぁ新築のプレミア感なんて入居した瞬間だけしか味わわないものなので、今後買い替える時は中古マンションでも良いかなぁと思ったり。(だけど管理費や修繕費の問題がないマンションを探したい…)

 

んで、マンションの管理関連で調べていると、入居して間もないタイミングで白い汚れが生まれるケースが意外とよくあるみたいです。

 

画像は私のマンションのものではなく、Google検索で拾ってきたものですが、この白い汚れの現象は「エフロレッセンス(白華現象)」と呼ばれコンクリート造にはよくある現象の様です。

マンション外壁の白い汚れとは?

また、もう少し詳しく調べてみると、エフロレッセンスには一次エフロと二次エフロが発生するようで、新築や朝築マンションには一次エフロが起こりやすいみたいです。

一次エフロと二次エフロの違いと原因
一次エフロコンクリート中にあらかじめ存在する練り混ぜ水により、コンクリート表面に水酸化カルシウム等のエフロ成分が運ばれて析出したもの
二次エフロ降雨など外部から供給された水分により発生するもの

つまり、エフロレッセンス自体はコンクリートに含まれる水が原因となって発生するので、マンションに住むんでいる以上、避けては通れない現象と考えれそうです。

マンション外壁の白い汚れとは?

 

マンションでエフロレッセンスが発生すると何がマズイの?

私は一級建築士の資格もマンション管理士の資格も持っていないズブの素人なのですが、たぶん、ネットの情報を漁る限りエフロレッセンス自体はごく普通の化学現象なのだと感じました。

ただ、エフロレッセンスが起きている場合は、発生場所近辺の状態をしっかりと見極めて適切な処置が必要となってくるのだと思います。

施工関連のサイトを見ている限り、エフロレッセンスが起きた時に一番まずいのは、内部の鉄筋部分が錆びてしまい強度問題が発生する時の様です。

また水密性が求められる構造物ではその性能が低下していることが疑われるため、詳しい調査が求められると言えます。(天井やコンクリート製の水槽とかの場合は要注意という事でしょうか?)

エフロレッセンスが起きた時の問題

また、エフロレッセンスが発生すると景観や見た目が損なわれてしまうので、単純にマンションの美観低下⇒資産価値低下に繋がるのだと思います。

そうなると資産価値を気にする人たちにとっては気分が宜しくないですし、早めの対応を考えて行くことが大切なのだと思います。

 

もしもエフロレッセンスが発生した時の対処法は?

エフロレッセンスで検索してみると、どうやら専用のクリーナーがamazonで販売されているようです。

画像

他にも、軽度のものならブラシでこすり取って水で流すという方法もある様です。

自主管理のマンションや不動産オーナーなら、軽度のエフロレッセンスならこれらの対処法で問題が解決できるのかもしれません。

また、新築マンションなどでは一次エフロの可能性の方が高いので、まずは売主に報告してアフター対応をお願いするのがおすすめです。

真面目な売主なら調査をした上でエフロレッセンスの原因なども報告してくれるはずなので、色々と相談してみましょう。

 

築2年目まではアフター対象なので早めに売主に連絡すること!

マンション外壁の白い汚れは大抵の場合はエフロレッセンスが原因であることが多いので、まずは管理会社や売主に相談してみることをおすすめします。

もちろん、管理会社のマージンが高すぎると感じる場合には、これをきっかけに地元の信用できる業者さんを探してみるのも面白いと思います。

また築2年目までならアフター対応で動いてくれる売主さんの方が多い(と信じたい)ので、まずは一度売主さんに写メを送って相談してみると良いと思います。

どうしても売主の事が信用できない場合は、マンション問題に強い一級建築士を探して相談してみることをおすすめします。

一級建築士の探し方についてはこちら

ただ、一級建築士による現地調査を依頼すると1日で5~6万円くらい費用が発生するので、現地調査を依頼する時は理事会での承認を最低限得るようにしておきましょう。

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