管理会社は敵じゃないけど味方でもない

こんばんは。
パパタソ34号機です。

 

マンションの理事運営をしていると、管理組合と管理会社の関係って利益相反になっているんだなぁとつくづく思います。

管理組合と管理会社の違い
管理組合管理会社
管理運営の主体管理運営の一外注先
管理費は安くしたい管理費を上げて収益化したい
修繕費はかけたくない大規模修繕で利益を得たい

そもそも区分マンションにおける管理会社と言うのは、管理組合から外注依頼をする管理運営のお手伝い業者に過ぎません。

ただ、賃貸住まいの履歴が長くなると、この辺の意識が薄く、「管理会社の言う事だから間違いない」と思い、管理会社に全て丸投げする管理組合の人も多いのが現状です。

もちろん「仕事や育児で忙しいのに、わざわざ管理組合なんてやってられるか」と思う人が大半なので「面倒で難しいことは全て管理会社にお願いしたい」となるのは何も不思議な話ではありません。

実際、そういった需要があるからこそ管理会社のビジネスが成り立つわけなので、マンションの住民全員がお金が有り余っていているのなら、管理会社にすべてをお任せしても問題ないと思います。

 

「管理会社に全てお任せ」がどうしてマズいのか?

じゃぁ一体どうして管理会社に全てお任せするのがまずいのか?

これは管理会社にすべてを任せてしまうと、毎月集めている管理費や修繕積立金のすべてが割高な費用となって自分たちの身に降りかかってくるからです。

参考記事

詳細はこれらの記事に目を通して欲しいのですが、簡単に言えば、「管理費や修繕積立金は常に目を光らせておかないと、管理会社がケツ毛まで貪り、糞みたいな大規模修繕しかしてくれなくなる」からです。

管理会社も慈善事業ではないので、やはり利益を求めて営業を仕掛けてきます。

しかも、日々の管理費や修繕費は管理会社のマージンを上乗せした費用で請求されるので、実際はかなり割高なケースが多いです。

とあるマンションの事例では管理会社を見直しただけで、日々の管理費が60%も削減に成功した事例もあるのだとか。(その後の、管理が良好なのかは別として)

 

つまり「細かいこと難しいことは全て我々にお任せください」と善良な顔をしてやってくる管理会社ほど信用ならないものはないということです。

とは言え、管理会社が悪なのかと言われたらそうではないと思います。

「日々の管理が面倒だ」と思う住民がいるから、それをお手伝いするビジネスが生まれ、売上拡大という市場原理が働くから管理費や修繕費が上がるだけです。

大切なのは、管理会社が悪だとプロパガンダを流すのはマスコミに任せて、我々住民が少しでも管理費や修繕費の知識を得て実践に移して行くことだと思います。

 

管理会社にお願いした方が楽な仕事が多いのは事実

ちなみに、実際に理事の運営をやってみると管理会社にお願いした方が楽だなと思うことはかなり多いです。

特に新築マンションで管理組合の運営年数が若く、コミュニティが未熟な時ほど、管理会社の存在は大きいです。(そこを逆手に取ってくるのも管理会社なのですが…)

管理会社がいた方が楽なケース

  • 総会関連の事務作業一式
  • 機械関連の法令知識
  • 住民間のトラブル発生時の仲立ち
  • 大まかな修繕計画の内容と項目
  • 売主や建設会社との交渉
  • 災害発生時の迅速な対応

日々の細かいことで言えば、総会や理事会などの書類作成は代行してくれるケースがほとんどなので、面倒な事務作業一式を丸投げできるのはありがたいです。

また、機械関連や給水管などの法令点検などの知識もマニュアルに沿って案内してくれるので、知識が乏しい初期段階のコミュニティにはありがたい存在になってくれます。

管理会社やフロントマンのレベルにもよりますが、修繕積立金の滞納問題や近隣住民との騒音問題など、一定のレベルであれば問題解決に向けて仲介してくれるので、この辺も管理会社がいることで助かる部分と言えます。

他にも色々な部分で管理会社を置いた方が楽な部分は多いのは事実なので、最初から「管理会社は悪だ、自主管理でいこう」と考えるのは早計です。

それに自主管理の大変さはネットで調べればすぐに出てくるし、住民総会でもなかなか意見が通る発案ではありません。

まずは落ち着いて、現状の管理費や修繕積立金の会計項目に目を通し、どういった問題があるのかを見て行くことが大切です。

 

管理会社と管理組合は適度な緊張感を持つ事が大事

どこの管理会社を選ぶのか、どの業務までを管理会社に依頼するのかは、理事会を中心として管理組合全体で決めて行く重要な方針です。

もし、各住民の予算が潤沢で「いくらでも払えまっせ~」状態なのであれば、アラブの石油王よろしく本当に全部を管理会社に任せて問題ないと思います。

ただ、大半の実情は、仕事・育児・介護・住宅ローン・教育ローン・自動車ローンetc、決してお金や時間に余裕があるとは言えない状況だと思います。

だからこそ、すべてを管理会社にお任せして高額な管理費や修繕費を支払い続けるのではなく、管理組合として最適な管理費や修繕費を模索して行く必要があるのです。

ただ、繰り返しになりますが管理会社は100%敵ではありません。

あくまで管理会社と管理組合とで利益相反になっているだけで、面倒な仕事を管理会社が引き受けてくれている側面があるのは紛れもない事実です。

それに、管理会社の営業でやってくるフロントマンも人間なので、口煩い住民と話すより、事情を踏まえて交渉してくれる住民の方が有難く感じる訳です。

マンションを購入できるほどの大人なのであれば、お互いに適度な緊張感と良好な関係を持って管理委託をすることが、一つの理想状態なのだと思います。

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